Quando si stipula un contratto di locazione, entrambe le parti, locatore e conduttore, si impegnano a rispettare i termini concordati, inclusa la durata del contratto. Tuttavia, possono emergere situazioni che rendono necessario il recesso anticipato da parte del conduttore. La legge italiana prevede che il conduttore possa recedere anticipatamente dal contratto di locazione in presenza di gravi motivi .
Le motivazioni oggettive del recesso anticipato:
I motivi oggettivi che giustificano il recesso anticipato sono quelli indipendenti dalla volontà del conduttore e riguardano principalmente lo stato dell'immobile. Tra questi, possiamo includere:
- Difetti strutturali gravi: Ad esempio, la presenza di umidità o muffa eccessiva che rendono l'abitazione inagibile.
- Malfunzionamento permanente di servizi essenziali: Come l'ascensore o impianti idrici, che non vengono riparati tempestivamente dal locatore, , salvo che il problema non dipenda da terzi, ad esempio per guasti a parti comuni dell'edificio
Le motivazioni soggettive del recesso anticipato:
I motivi soggettivi riguardano le condizioni personali del conduttore, purché abbiano una connotazione di oggettività e gravità. Alcuni esempi includono:
- Problemi di salute gravi: Che impediscono la permanenza nell'immobile.
- Perdita del lavoro: Che rende impossibile il pagamento del canone di locazione.
- Sicurezza personale: Situazioni di stalking o violenze che compromettono la sicurezza del conduttore.
- Fine di una relazione coniugale: Che può comportare la necessità di lasciare l'abitazione condivisa.
Come funziona la disdetta del contratto senza gravi motivi
Per poter recedere anticipatamente, i gravi motivi devono essere sopravvenuti, cioè manifestarsi successivamente alla stipula del contratto, e imprevedibili al momento della firma, quindi emergere successivamente in maniera inattesa e non evitabile.
Come funziona la disdetta del contratto senza gravi motivi (c.d. recesso libero)
- E’ possibile prevedere una clausola di recesso libero, che consente al conduttore di sciogliere il contratto senza dover giustificare gravi motivi, purché vengano rispettati i termini di preavviso concordati.
- Questa possibilità deve però essere concordata espressamente tra le parti e inserita nel contratto fin dalla stipula.
Comunicazione all’Agenzia delle Entrate
Se l'inquilino decide di recedere dal contratto di locazione prima della sua naturale scadenza, è tenuto a inviare una comunicazione di disdetta al locatore con un preavviso che rispetti i termini previsti dal contratto. Una volta inviata la disdetta, è obbligatorio notificare la risoluzione anticipata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data effettiva di cessazione del contratto. Questo adempimento è necessario per evitare sanzioni e garantire che la risoluzione del contratto venga correttamente registrata.
Conclusioni
Il recesso anticipato dal contratto di locazione è un diritto del conduttore, ma può essere esercitato solo in presenza di gravi motivi, che devono essere documentati. Il conduttore deve comunicare i motivi al locatore, rispettando il preavviso previsto dal contratto o dalla legge.
Tuttavia, è possibile prevedere nel contratto di locazione una clausola di recesso libero, e quindi in assenza dei gravi motivi, se le parti sono d’accordo.
